Напомним, по инициативе Законодательного Собрания Челябинской области и Правительства Челябинской области 26 июня текущего года состоялся семинар-совещание совместно с депутатами Государственной Думы на тему «Законодательное обеспечение и правоприменительная практика управления многоквартирными домами как объектами недвижимости». В совещании приняли участие председатель Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Хованская Галина Петровна, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Качкаев Павел Рюрикович и член Комитета Государственной Думы по вопросам собственности Родин Владимир Романович, депутаты комитетов Законодательного Собрания Челябинской области по строительной политике и по экономической политике и предпринимательству, представители Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, субъектов, входящих в состав Уральского Федерального Округа, Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, органов местного самоуправления, предприятий жилищно-коммунального хозяйства и общественных организаций.
Рекомендации семинара-совещания
на тему «Законодательное обеспечение и правоприменительная практика управления многоквартирными домами как объектами
недвижимости».
Обсудив с участием депутатов Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации и Законодательного Собрания Челябинской области, государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, входящих в состав Уральского федерального округа, органов исполнительной власти Челябинской области, органов местного самоуправления муниципальных образований Челябинской области, организаций коммунального комплекса, общественных и иных заинтересованных организаций вопросы законодательного обеспечения и правоприменительной практики управления многоквартирными домами как объектами недвижимости, участники семинара-совещания отмечают следующее.
В экономике страны сектор жилищно-коммунального хозяйства до настоящего времени недостаточно урегулирован, не в полной мере сформированы рыночные отношения. Сохраняется государственное регулирование ценообразования в сфере жилищно-коммунальных услуг. Возможны случаи, когда органы местного самоуправления, распределив объемы работ между заранее отобранными организациями, тем самым не способствовали созданию рынка и развитию конкуренции в жилищной сфере.
Собственники помещений в многоквартирных домах не имеют опыта коллективного управления общим имуществом дома и организованного противостояния агрессивному навязыванию услуг управляющими организациями, отсюда низкая активность жителей по участию в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.
Приход частных управляющих компаний вызывает у граждан определенные опасения в части гарантий их состоятельности, надежности и профессионализма. Кроме того, Правительством Российской Федерации до настоящего времени не определены стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
Опыт применения стандартов раскрытия информации в сфере управления многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года № 731, показал, что ожидания потребителей услуг по управлению многоквартирным домом о доступности информации о сборе и расходовании их средств не оправдались. Одним из вариантов решения проблем гарантирования качества предоставления гражданам указанных услуг и возмещения ущерба в случае причинения вреда их некачественным предоставлением может быть введение института саморегулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Комплекс недвижимого имущества современного многоквартирного дома состоит из самого здания дома с инженерной инфраструктурой, жилыми и нежилыми помещениями, земельного участка, на котором расположено здание дома, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. При этом юридически многоквартирный дом не является самостоятельным объектом недвижимости.
Особая проблема в жилищно-коммунальном хозяйстве - проведение капитального ремонта жилищного фонда, которая возникла еще в советский период. Во время приватизации имущества были бесплатно переданы в собственность граждан жилые помещения в домах, многие из которых находились в ненадлежащем техническом состоянии в результате системного недофинансирования государством капитального ремонта жилищного фонда.
За последние 20 лет ситуация только усугубилась, а с 2005 года с введением в действие нового Жилищного Кодекса Российской Федерации обязанность содержания и капитального ремонта своего жилья возложена на граждан. Однако плата на капитальный ремонт с граждан в большинстве муниципальных образований Челябинской области не взималась, и, соответственно, средства на ремонтные работы отсутствовали.
Для снятия остроты вышеуказанной проблемы и необходимости софинансирования со стороны государства был принят Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд), направляемые на капитальный ремонт многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда, а также средства бюджетов субъектов Российской Федерации и муниципальных образований позволили осуществить капитальный ремонт части жилищного фонда страны, но не решили проблему в целом.
Так, Челябинской области за годы действия Фонда были выделены федеральные средства в размере 4,9 млрд. рублей, которые явились незначительной компенсацией государственного долга перед гражданами за недоремонт переданного им жилья. Но в то же время государством был создан эффективный механизм решения проблемы капитального ремонта многоквартирных на условиях софинансирования средств граждан и бюджетов разных уровней. Отработана система взаимодействия органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, управляющих компаний, ТСЖ, подрядных организаций по подготовке необходимой документации и проведению ремонтных работ. Собственники помещений в многоквартирных домах не только инициировали проведение капитального ремонта, но и контролировали ход и результат выполнения работ.
За четыре года деятельности Фонда в Челябинской области были отремонтированы 6048 домов, снесены 463 дома. По данным Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области, площадь домов, требующих капитального ремонта, в настоящее время составляет 11,6 млн. квадратных метров, финансовая потребность - 14,6 млрд. рублей.
По оценкам экспертов в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если мы еще 10 лет будем продолжать ремонтировать дома в том же объеме, как сейчас, то
45 процентов жилищного фонда Российской Федерации будет аварийным. Такие средства на приведение многоквартирных домов в надлежащее состояние государство предоставить не в состоянии. Население в большей своей части также не может сразу найти необходимые суммы, тем более на комплексный ремонт домов.
В Челябинской области количество многоквартирных домов по состоянию на
1 января 2011 года составляло 22432 единицы. Уровень фактического износа их составил: от 0 до 30 процентов - 17094 многоквартирных дома; от 31 до 65 процентов - 5002 многоквартирных дома; от 66 до 70 процентов - 246 многоквартирных домов; свыше 70 процентов - 90 многоквартирных домов.
В настоящее время в Челябинской области динамика физического старения жилищного фонда (около 200 тыс. квадратных метров в год) в два раза превышает количество сносимого ветхо-аварийного жилья.
В связи с этим назрела необходимость накопления финансовых средств всех собственников жилья для дальнейшего ремонта жилищного фонда, кардинального решения проблемы сноса ветхо-аварийного жилья. В этих целях были разработаны и приняты в первом чтении законопроекты о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», которые предполагают развитие выработанных механизмов проведения капитального ремонта и сноса ветхо-аварийного жилья.
С учетом вышеизложенного участники семинара-совещания выработали следующие рекомендации.
I. Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации:
1. Внести изменения в проект федерального закона № 59728-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающие:
1) обязательную финансовую поддержку собственников помещений за счет бюджетных средств для проведения капитального ремонта многоквартирных домов;
2) разработку Правительством Российской Федерации различных моделей финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, в том числе введение системы льготного кредитования капитального ремонта таких домов под государственные гарантии возврата, до вступления в силу указанного федерального закона;
3) установление органами местного самоуправления размера платы за капитальный ремонт только в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении размера платы;
4) установление органами государственной власти субъектов Российской Федерации порядка использования финансовых средств, сформированных за счет платы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, включая введение централизованной системы аккумулирования и управления указанными средствами, только в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о выборе одной из моделей финансирования капитального ремонта;
5) учет платы за капитальный ремонт в составе платы за жилое помещение в целях предоставления адресной поддержки в виде субсидий собственникам помещений в многоквартирных домах, имеющим низкие доходы;
6) механизм исполнения органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления обязательств по проведению капитального ремонта;
7) совершенствование методик обследования технического состояния жилищного фонда в целях систематизации информации о необходимости проведения, объеме и видах работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.
2. Внести изменения в проект федерального закона № 37117-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»,
предусматривающие:
1) осуществление софинансирования региональных адресных программ по капитальному ремонту многоквартирных домов в рамках региональных систем капитального ремонта в период до 2016 года;
2) продление срока признания многоквартирных домов аварийными с 1 января 2012 года до 1 января 2013 года;
3) осуществление софинансирования региональных программ комплексного развития системы коммунальной инфраструктуры муниципальных образований;
4) сохранение размера минимальной доли долевого финансирования мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов, определяемого в зависимости от уровня бюджетной обеспеченности субъектов Российской Федерации;
5) сохранение условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда в случае наличия утвержденных органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления графиков проведения работ по формированию и проведению государственного кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов.
3. Внести изменение в пункт 4 статьи 19 Федерального закона от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в части возможности исполнения управляющими организациями энергосервисного договора при наличии в письменной форме согласия большинства собственников помещений в многоквартирном доме, а не каждого собственника помещения.
4. Внести в статью 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» изменения:
1) предусматривающие обязанность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления по формированию в срок до 1 января 2014 года земельных участков под многоквартирными домами на соответствующей территории, в том числе при отсутствии обращений заинтересованных лиц;
2) определяющие момент возникновения прав в отношении ранее учтенных земельных участков под многоквартирными домами, границы которых не уточнены.
5. Внести изменение в статью 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающее обязательное предоставление застройщиком документов об установлении размеров и границ земельного участка под многоквартирным домом с учетом требований Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» для оформления разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
6. Внести изменение в Земельный кодекс Российской Федерации в части установления специальной нормы о возникновении у собственников помещений в многоквартирном доме права общей собственности на земельные участки под многоквартирными домами, в том числе если такие участки расположены на землях, ограниченных в обороте.
7. Внести изменение в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определяющее порядок прекращения права застройщика на земельный участок под многоквартирным домом после ввода его в эксплуатацию.
8. Предусмотреть в проекте федерального закона № 623780-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» обязательное членство только тех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которые выполняют работы, обеспечивающие безопасность многоквартирных домов, в саморегулируемых организациях.
II. Правительству Российской Федерации:
1. Ускорить принятие нормативных правовых актов, устанавливающих:
1) минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их выполнения и оказания;
2) стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными
домами;
3) порядок, сроки, периодичность и форму предоставления управляющими и ресурсоснабжающими организациями в органы местного самоуправления информации, предусмотренной частью 4 статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации (цены (тарифы), перечень работ (услуг), качество их предоставления, периодичности их выполнения (оказания), состояние объектов коммунальной инфраструктуры).
2. Внести изменение в постановление Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006 года № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», дополнив его требованием о проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для вновь построенных и введенных в эксплуатацию многоквартирных домов.
3. Внести изменение в постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» в части установления обязанности управляющих и ресурсоснабжающих организаций (при прямых расчетах) предоставлять гражданам отчеты об исполнении договоров управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг, размещая их на оборотной стороне платежного документа в течение первого квартала года, следующего за отчетным, если иное не установлено договором.
4. Внести изменения в Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2005 года № 761, предусмотрев возможность предоставления субсидий из федерального бюджета малообеспеченным категориям граждан на оплату капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
5. Внести изменения в федеральное законодательство в части оказания социальной поддержки гражданам (предоставления льгот за счет средств федерального бюджета) по оплате жилищно-коммунальных услуг с учетом расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
6. Разработать механизмы социальной защиты населения в части недопущения отмены предоставления субсидий и льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг в связи с невнесением гражданами платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
7. В целях обеспечения конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, упорядочения отношений по планировке территорий разработать и принять нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения размера и границ земельных участков под многоквартирными домами.
8. Рассмотреть возможность установления потребителям понижающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг в случаях, когда подтверждено отсутствие технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета.
III. Министерству регионального развития Российской Федерации разработать форму предоставления потребителям жилищно-коммунальных услуг отчетов об исполнении договоров управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг управляющими и ресурсоснабжающими организациями (при прямых расчетах) для размещения их на оборотной стороне платежного документа в течение первого квартала года, следующего за отчетным, если иное не установлено договором.
IV. Органам местного самоуправления муниципальных образований субъектов Российской Федерации, входящих в состав Уральского федерального округа, организовать проведение разъяснительной работы среди собственников помещений в многоквартирных домах по предлагаемым к принятию Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации концептуальным изменениям, вносимым в федеральное законодательство в сфере управления жилищным фондом.
